Порядок организации ремонта подъездов многоквартирных домов.

Настоящий порядок организации ремонта подъездов многоквартирных домов определяет способы проведения ремонтов и порядок взаимодействия управляющей организации с собственниками помещений  для создания благоприятных условий проживания для граждан в многоквартирных домах, находящихся в управлении ООО «АтомЖКХ»

Основные нормативные документы, регламентирующие организацию и проведение ремонта подъездов многоквартирных домов.

 Жилищный кодекс РФ.

«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.

 Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2. 04.2004г.), утвержденное Госстроем РФ.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.06.2020) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения"

 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. №  491.

 Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Госстроя СССР от 23 ноября 1988 г. №  312

Федеральный закон N 384-ФЗ от 30 декабря 2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

МДС 13-3.2000 Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности»

Письмо Минстроя России от 27.02.2018 № 7026-АС/08

О требованиях законодательства к ремонту подъездов МКД

В соответствии с п.18 Правил №491, целью проведения текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме является устранение повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Соответственно основанием для проведения ремонта общего имущества в МКД являются выявленные в ходе его осмотров повреждения и нарушения в состоянии общего имущества и (или) отдельных его элементов.

Аналогичный порядок предусмотрен Минимальным перечнем, в соответствии с которым разработка плана восстановительных работ (ремонтных) либо их немедленное проведение осуществляется при выявлении соответствующих повреждений и нарушений.

В соответствии с видами работ, относящихся к ремонту подъездов из Минимального перечня, следует, что к работам по ремонту подъездов, которые обязана выполнять управляющая организация, и за невыполнение которых она несет ответственность в соответствии с ч.2.3 ст. 161 ЖК РФ, относятся только те ремонтные работы, которые выявлены управляющей организацией по результатам осмотров технического состояния поименованных в Минимальном перечне конструктивных элементов подъездов: стен, лестниц, перегородок, внутренней отделки, полов помещений в подъездах, относящихся к общему имуществу, оконных и дверных заполнений, в качестве повреждений нарушений, поименованных в Минимальном перечне.

При этом:

- в тех случаях, в которых выявленные нарушения и повреждения связаны с угрозой обрушений, или иной угрозой обеспечения безопасности жизни, здоровья граждан, имущества граждан и юридических лиц (в п.1.1 ст.161 ЖК РФ), соответствующие ремонтные работы составят Минимальный перечень работ по ремонту подъездов в текущем году (в году выявления таких нарушений и повреждений) со сроками их выполнения, обеспечивающими исключение угрозы для обеспечения безопасности жизни, здоровья граждан, имущества граждан и юридических лиц;

- в тех случаях, в которых Минимальный перечень позволяет по выявленным нарушениям и повреждениям составить управляющей организации план восстановительных работ, управляющая организация обязана выполнить соответствующие работы в сроки, установленные таким планом.

Относительно требований о проведении ремонта подъездов с периодичностью1 раз в 5 лет или 3 года, установленных в п 3.2.9 Правил № 170 (указанные правила, принятые до вступления в силу ЖК РФ, в соответствии со ст.4 Вводного закона к ЖК РФ действуют в части, не противоречащей ЖК РФ. При этом положения, содержащиеся в Приложениях к Правилам № 170, носят рекомендательный к исполнению характер. Приложение №7 к Правилам №170, устанавливающие перечень работ, относящихся к текущему ремонту, куда включены в т.ч. работы по восстановлению отделки стен, потолков, полов в подъездах, является рекомендуемым.

Поскольку п. 3.2.9 Правил №170 не соответствуют ЖК РФ, а также Минимальному перечню  Правилам №491, а Приложение №7 к Правилам №170 носит рекомендательный характер, то требования данных положений правил №170 не являются обязательными к исполнению и не могут служить основанием для включения предусмотренных в них работ (безотносительно технического состояния подъездов с наличием повреждений, угрожающих безопасности проживания в МКД) в перечень работ, услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, за выполнение которых управляющая организация несет ответственность в силу ч.2.3 ст. 161 ЖК РФ.

Таким образом, «косметический» ремонт подъездов в части работ, не предусмотренных Минимальным перечнем, с периодичность его проведения, рекомендуемой Правилами №170, не относятся к обязательным работам, услугам, необходимым для обеспечения надлежащего состояния общего имущества в МКД в силу требований жилищного законодательства, т.е. является дополнительным видом работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Следовательно, обязанность управляющей организации по его выполнению может возникнуть только на основании решения общего собрания собственников помещений о включении «косметического» ремонта подъездов в договорной перечень работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.В соответствии с п. 17 Правил №491 собственники помещений, вынося на своем общем собрании решение о включении в договорной перечень дополнительных видов ремонтных работ, услуг, обязаны одновременно утвердить и размер их финансирования (их стоимость), исходя из соответствующих предложений управляющей организации.

Таким образом, собственники помещений несут обязательства по оплате:

-  обязательных работ (услуг), необходимы для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства, в том числе работ по ремонту подъездов случае возникновения необходимости в их выполнении в связи с выявленными повреждениями и нарушениями,

- тех видов дополнительных работ, услуг, в том числе о выполнении которых и соответствующем размере финансирования было принято на общем собрании собственников помещений.

В отсутствии решения общего собрания собственников помещений о включении в договорной перечень дополнительных видов работ, услуг по «косметическому» ремонту подъездов, подлежащих выполнению в счет обязательств по договору управления МКД:

- собственники помещений несут обязательства по оплате только тех видов и объемов работ(услуг), которые предусмотрены требованиями законодательства и являются минимально-необходимыми;

- управляющая организацию, в свою очередь, не вправе выполнять (оказывать) дополнительные виды и (или) объемы работ, услуг, в том числе работы по «косметическому» ремонту подъездов, и взымать за это соответствующую плату с собственников помещений.

Порядок проведения ремонта подъездов.

Для проведения ремонтов подъездов определены следующие способы организации работ:

- текущий ремонт подъезда по  выявленным в ходе его осмотров повреждений и нарушений в объеме предусмотренном «Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

- ремонт по инициативе собственников МКД с проведением общего собрания собственников с принятием решения о ремонте подъездов с установлением объемов работ и установлением размера финансирования;

- ремонт по инициативе собственников с заключением отдельными собственниками помещений (жильцами отдельного подъезда)  договора подряда с управляющей организацией.

Проведение текущего ремонта подъездов по  выявленным в ходе осмотров повреждений и нарушений в объеме предусмотренном «Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

К текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий.

Порядок проведения ремонта:

- проведение очередного сезонного осмотра МКД

- выявление  нарушений и повреждений, связанных  с угрозой обрушений, или иной угрозой обеспечения безопасности жизни, здоровья граждан, имущества граждан и юридических лиц

- включение устранения выявленных нарушений в план текущих ремонтов,  с соответствующими сроками выполнения в зависимости от степени влияния повреждений на технические характеристики конструкций.

- проведение текущего ремонта

Проведение ремонта по инициативе собственников МКД с проведением общего собрания собственников и принятием решения о ремонте подъездов с установлением объемов работ и установлением размера финансирования.

К ремонту по инициативе собственников относятся работы капитального характера по восстановлению утраченных первоначальных технических характеристик подъезда дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Порядок проведения ремонта:

- обращение собственников помещений в управляющую организацию о проведении  ремонта подъездов МКД

- проведение внеочередного осмотра подъездов МКД с участием представителей собственников.

- составление акта осмотра.

- составление дефектной ведомости на основании осмотра

- составление сметы работ на основании дефектной ведомости

- проведение общего собрания собственников,  на котором утверждается смета и источник финансирования – (целевой сбор, единовременная выплата за каждую выполненную работу по текущему ремонту в соответствии с графиком выполнения работ, доходы от использования ОИ - провайдеры, реклама и др.), график выплат (при целевом сборе) с указанием стоимости работ в целом, период рассрочки платежа и размер ежемесячной платы на 1 кв. м. Также решается вопрос о наделении представителей собственников полномочиями принимать решения о ремонте подъездов (приемка работ, решение вопросов, возникающих в процессе ремонта).

- проведение ремонта.

- сдача – приемка выполненных работ, оформление акта приемки выполненных работ

-оплата выполненных работ в соответствии с порядком определенном в решении ОСС

Проведения ремонта по инициативе собственников с заключением отдельными собственниками помещений (жильцами отдельного подъезда)  договора подряда с управляющей организацией.

К ремонту по инициативе собственников относятся работы капитального характера по восстановлению утраченных первоначальных технических характеристик подъезда дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Порядок проведения ремонта:

- обращение собственников помещений в управляющую организацию о проведении ремонта подъездов МКД

- проведение внеочередного осмотра подъездов МКД с участием представителей собственников.

- составление акта осмотра

- составление дефектной ведомости на основании осмотра

- составление сметы работ на основании дефектной ведомости

- заключение договора подряда на производство ремонта. Заказчиками в договоре солидарно являются собственники помещений подъезда МКД являющиеся стороной договора.

- проведение ремонта.

- сдача – приемка выполненных работ, оформление акта приемки выполненных работ

-оплата выполненных работ в соответствии с порядком определенном в договоре подряда.

Софинансирование работ по ремонту подъездов.

При проведении ремонтов подъездов по инициативе собственников возможно частичное софинансирование со стороны управляющей организации. Финансирование может распределяться следующим образом:

- собственники – 50% - 70% от сметной стоимости.

- управляющая организация – 30% - 50% от сметной стоимости.

Конкретное распределение финансирования определяется индивидуально по каждому МКД.

Софинансирование распространяется на ремонт подъезда до проектного состояния и не распространяется на работы связанные с заменой элементов, отличных от проекта МКД.

Условиями софинансирования со стороны управляющей организации являются:

- собираемость платы за жилищно-коммунальные услуги не менее 98%,

- срок до начала проведения капитального ремонта МКД Фондом капитального ремонта Воронежской области  более 5 лет.

Рассрочка платежей при проведении ремонтов подъездов.

Управляющая организация может предоставить для собственников МКД рассрочку платежей по выполненным ремонтам на срок до 12 месяцев. Условия и порядок рассрочки отражаются в решениях ОСС или договорах подряда.

Гарантийный срок на проведенный ремонт по инициативе собственников.

Гарантийные обязательства на проведенный ремонт по инициативе собственников действует 3 года.